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Contestation d’un état des lieux de sortie : devez-vous le signer ?
L’état des lieux de sortie, qui se présente sous papier libre, sous format électronique ou sous la forme d’un formulaire à compléter, permet de constater l’état du logement à l’expiration du bail de location et d’inscrire d’éventuelles dégradations causées par le locataire et ce quel que soit le type de bail que vous signez : bail de location vide ou meublé, bail mobilité, etc.
Il s’agit d’un document encadré par des dispositions légales. En effet, pour qu’il soit valide, l’état des lieux de sortie doit :
- Être complété et signé par le locataire et le bailleur
- Être réalisé en présence du locataire et du bailleur, ce dernier pouvant se faire représenter par un professionnel : agent immobilier, commissaire de justice ou autre
- Être établi de façon contradictoire, c’est-à-dire que les deux parties réalisent ensemble une comparaison de l’état des lieux d’entrée avec celui de sortie
- Être remis à chacune des parties lors de la signature (en main propre ou par voie dématérialisée)
1ère solution : ne pas signer si vous contestez l’état des lieux de sortie
Chacune des parties peut tout à fait refuser de signer l’état des lieux de sortie si elle n’est pas en accord avec son contenu. Un locataire peut, par exemple, refuser d’apposer sa signature s’il n’estime pas être responsable des dégradations observées dans le document.
Il est même recommandé de ne pas signer l’état des lieux de sortie en cas de désaccord, la signature marquant votre approbation avec le contenu du document. Le fait de ne pas signer invalide l’état des lieux de sortie et contraint alors l’autre partie à envisager une solution amiable. Cela peut permettre de trouver un terrain d’entente. En cas de recours, par ailleurs, il sera plus facile de contester l’état des lieux si vous n’avez pas signé.
Si aucune solution amiable ne peut être trouvée et qu’une des deux parties maintient son refus de signer, un commissaire de justice peut être sollicité (voir plus bas).
2ème solution : contester l’état des lieux en apposant des réserves
Il est aussi possible de signer le document tout en émettant des réserves sur le contenu du document ou sur la manière dont a été réalisé l’état des lieux. Vous devez alors inscrire vos points de désaccord directement sur le document, dans la partie « commentaires ».
Pour contester l’état des lieux de sortie en y inscrivant vos commentaires, vous pouvez vous aider d’une grille de vétusté (contenue dans votre bail ou non) et y noter la nature des dégradations. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (consultable ici) détermine en effet les obligations du locataire pour remettre en état le logement lors de son départ et définit la manière dont est prise en compte la vétusté. La grille vous aidera à savoir à qui incombe la responsabilité en fonction des critères suivants :
- Défaut d’entretien du locataire : des trous dans les murs non rebouchés seront par exemple de la responsabilité du locataire, avec des travaux à sa charge
- Vétusté (usure normale avec le temps) : le vieillissement d’une peinture, par exemple, pourra être considéré comme une dégradation naturelle causée par le temps, et ne sera donc pas de la responsabilité du locataire.
En fonction de la nature du problème, les travaux de réparation seront à la charge du locataire (causant par exemple la non-restitution du dépôt de garantie) ou à celle du bailleur. Il est donc important de bien noter toutes vos remarques sur l’état des lieux de sortie et de comparer chaque élément dégradé avec celui mentionné dans l’état des lieux d’entrée. Par exemple, si une porte a été endommagée durant la location, mais que celle-ci était déjà mentionnée comme fragile dans l’état des lieux d’entrée, le locataire doit prendre soin de le faire remarquer pour dégager sa responsabilité. Si le logement est insalubre, la procédure diffère.
À noter : depuis 2016, la prise en compte de la vétusté des locaux et équipements lors des états des lieux d’entrée et de sortie est obligatoire.
3ème solution : intervention d’un commisssaire de justice en cas de litige sur l’état des lieux
Si le bailleur ou le locataire refuse de signer l’état des lieux de sortie ou si l’une des deux parties était absente lors du rendez-vous, le document n’est pas valide et perd son caractère contradictoire.
Si aucun accord amiable n’est trouvé et ne permet la signature des deux parties, une seule solution permettra alors de débloquer la situation : l’intervention d’un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice).
Qu’il s’agisse d’une initiative du locataire ou de celle du propriétaire, faire appel à un comissaire de justice est l’unique issue de sortie en cas de désaccord. Cela permet de :
- Remédier à l’absence d’une des deux parties
- Établir un constat d’état des lieux de sortie contradictoire, même si l’une des deux parties n’est pas présente
Avant d’intervenir, le commissaire de justice convoque le bailleur et le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception 7 jours avant la date qu’il a lui-même fixée. Même si une des deux parties ne se présente pas, l’état des lieux est effectué par le commissaire de justice. Il est considéré comme contradictoire, et donc valide.
Contestation d’un état des lieux de sortie signé : la marche à suivre
Que vous ayez signé ou non l’état des lieux de sortie, vous êtes en droit de le contester. La procédure peut en revanche s’avérer longue et nécessite plusieurs étapes.
Étape n°1 : tentez un recours amiable à l’état des lieux de sortie
Avant d’entamer des procédures en justice, il est préférable de tenter de trouver une solution à l’amiable. En effet, un juge peut renvoyer votre dossier pour irrecevabilité si vous n’avez pas essayé de vous mettre d’accord préalablement avec l’autre partie.
Ainsi, il est nécessaire de conserver une trace de cette tentative de solution à l’amiable. Pour cela, vous devez :
- Rédiger une lettre de contestation de l’état des lieux de sortie dans laquelle vous listez en détail tous les points de désaccord survenus. Vous demandez alors un deuxième état des lieux dans un délai que vous aurez choisi (fixez un délai entre 10 et 30 jours). Indiquez également votre intention de faire un recours auprès du Tribunal d’instance si l’autre partie ne réagit pas favorablement.
- Envoyer cette lettre en recommandé avec accusé de réception à l’autre partie au contrat de bail (le bailleur si vous êtes locataire, le locataire si vous êtes le bailleur).
Étape n°2 : saisir le conciliateur en cas de contestation à l’état des lieux
En cas d’échec de règlement du problème à l’amiable, vous pouvez envisager de saisir le conciliateur de justice. Cette saisine se fait gratuitement en passant par votre mairie.
La saisine du conciliateur justice est une étape obligatoire en cas de litige inférieur ou égal à 5.000 euros, mais ne l’est pas si le montant est supérieur à cette somme. Cela ne vous garantit pas de trouver une solution au désaccord avec l’autre partie, mais il peut s’agir d’un élément persuasif montrant votre détermination. Si vous souhaitez savoir comment contacter un conciliateur et comment se déroule la conciliation, consultez cet article.
Attention : le conciliateur ne peut rendre un jugement ou imposer une décision au bailleur ou au locataire. Il n’est pas habilité non plus à missionner un commissaire de justice.
Étape n°3 : saisir la Commission Départementale de Conciliation
Si la saisine du conciliateur de justice n’a pas eu d’effet, vous pouvez alors saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). Cette Commission traite aussi les recours effectués par les locataires qui souhaitent récupérer leur caution lors d’un litige. Il s’agit ici d’une procédure gratuite et non obligatoire avant un éventuel recours en justice.
Pour saisir la CDC, vous devez rédiger un courrier contenant :
- La liste de tous les points de désaccord avec l’autre partie
- Une demande de convocation de l’autre partie
- Vos coordonnées et celles de l’autre partie
- Les pièces justificatives (copie du contrat de bail, photos…)
Une fois le courrier rédigé, vous devez l’adresser en recommandé avec accusé de réception à la CDC du département dans lequel se trouve le logement concerné. Si la CDC parvient à obtenir un accord avec l’autre partie, celui-ci sera alors mis par écrit et signé par les deux parties. Il aura alors valeur de contrat.Si la CDC ne parvient pas à aboutir à un accord entre les deux parties, elle émet un rapport sous 60 jours. Ce document n’aura pas de valeur particulière en cas de procédure judiciaire.
À noter : tout comme le conciliateur de justice, la CDC a des attributions limitées et permet surtout d’offrir un cadre légal à la procédure.
Étape n°4 : saisir le Tribunal lors d’un désaccord persistant sur l’état des lieux
Si vous n’avez pu trouver un accord à l’amiable ou que les tentatives de conciliation ont échoué, vous êtes alors en droit de faire appel au juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué. Vous avez 3 ans à partir de l’apparition du litige pour le saisir.
La démarche diffère selon les cas et le montant demandé (inférieur ou non à 5.000 euros). Découvrez dans cet article comment saisir le juge des contentieux de la protection.
Point important : en cas de litige, de questions ou pour tout autre renseignement concernant l’habitat, l’ADIL peut vous apporter de nombreux conseils par le biais de juristes (voir les infos). N’hésitez pas à les contacter en cas de besoin.
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Crédit photo : © Richard Villalon / Fotolia
Journaliste/Rédactrice, je possède dix ans d’expériences professionnelles web et rédaction et travaille pour le site aide-sociale.fr depuis 2017. Ma connaissance fine des questions juridiques et du dispositif administratif et social en France me permet d’informer au mieux les lecteurs sur leurs droits et les démarches utiles en fonction de leur situation.
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