Nos conseils pour comparer les prêts immobiliers aux meilleures conditions

La recherche de prêt peut être fastidieuse et compliquée. Il est à noter que le taux d’intérêt ne doit pas être le seul critère de choix d’établissement bancaire.

Pour obtenir un prêt immobilier intéressant, vous pouvez suivre les conseils suivants :

• Proposer un bon profil d’emprunteur aux établissements de crédit
• Faire jouer la concurrence entre les banques
• Recourir à un courtier immobilier
• Contracter des offres de prêts adaptés si vous êtes éligibles aux dispositifs
• Déléguer votre assurance de prêt
• Négocier les frais annexes d’un crédit immobilier

Retrouvez également un comparateur de prêts immobiliers en cliquant sur le bouton ci-dessous :

Si vous souhaitez connaître des conseils pour bénéficier d’un crédit immobilier intéressant, consultez cet article.

Pour bénéficier d’un crédit immobilier avantageux, il est conseillé d’optimiser votre profil d’emprunteur.

Les établissements de crédit étudient avec attention votre situation afin de juger la pertinence de votre projet immobilier et votre demande de financement. Les banques sont rassurées par certaines caractéristiques.

Ces critères sont les suivants :

• Une situation professionnelle stable : Être en CDI ou chef d’entreprise avec des comptes stables depuis plusieurs années est un atout pour bénéficier d’un prêt immobilier
• Vos ressources financières : Si vous disposez de revenus élevés, votre demande de prêt sera facilitée et vous pourrez obtenir des conditions de crédit très avantageuses.
• Être en couple : Emprunter à deux rassure les établissements bancaires, notamment si un des deux est en CDD ou indépendant.
• Une bonne gestion de vos comptes : Ne pas avoir été récemment à découvert est un bon indicateur de bonne gestion de compte. De même, la constitution d’une épargne est un atout dans votre dossier.
• Un taux d’endettement limité : Les banques sont attentives à votre taux d’endettement. Disposer d’un taux d’endettement maximum de 33% est souvent retenu par les banques. Mais, si vous avez des revenus élevés, ce taux peut être plus important.
• Un reste à vivre suffisant : Le reste à vivre est la somme vous restant pour vivre suite aux paiements de vos charges fixes (mensualités, crédits, factures, impôts…). Si votre reste à vivre est considéré comme insuffisant, les banques ne vont proposeront pas d’offre de prêt, car le risque de non-recouvrement sera trop important.
• Un apport minimum : Les banques apprécient que vous disposiez d’un apport. Cela témoigne de votre capacité à épargner et les rassure votre capacité à rembourser. Un apport minimum de 10% est souvent demandé par les banques.

Si vous ne répondez pas à tous ces critères, votre dossier ne sera pas automatiquement refusé. Cependant, les conditions de prêt seront moins intéressantes et avantageuses.

Si vous êtes client(e) d’une banque depuis plusieurs années, vous pouvez penser que votre conseiller bancaire vous proposera la proposition la plus intéressante. Cela peut être effectivement le cas, mais il est vivement conseillé de faire jouer la concurrence entre les banques.

Des banques peuvent mener des politiques de recrutement de nouveaux clients en réduisant les taux. Il est donc important d’étudier le marché et de comparer les différentes offres. Il est également à noter que la mobilité bancaire a été simplifiée depuis 2017 avec l’obligation pour votre nouvelle banque de vous proposer un service d’aide à la mobilité bancaire.

Comparer les taux reste primordial. Pour faciliter la comparaison des offres de crédits, les banques sont obligées d’intégrer dans leurs propositions de prêts le Taux Annuel Effectif Global (TAEG). Ce taux prend en compte les frais liés au crédit (frais de dossier, frais de garantie, coût de l’assurance emprunteur…).

Mettre en concurrence différents établissements de crédit prend du temps, mais vous pouvez économiser un montant non négligeable sur votre projet immobilier.

Vous n’avez pas le temps de consulter différentes banques ? Vous n’aimez pas négocier ? Faire appel à un courtier immobilier est à envisager dans ces situations.

Un courtier est un expert en immobilier dont la mission est de vous accompagner dans votre recherche de financement de votre projet immobilier. Le courtier monte votre dossier et le présente à des établissements bancaires. Sa connaissance du marché lui permet de trouver un financement adapté à votre profil et à votre projet.

Ce recours à un courtier peut donc vous faire gagner du temps et vous permettre d’accéder à une offre de prêt avantageuse. Mais, ce service n’est évidemment pas gratuit. Le courtier se rémunérera si vous trouvez un financement à votre projet immobilier. Le coût de la prestation peut être fixe ou variable selon le montant du projet (en moyenne 1% du montant emprunté). Ce coût peut être rentable si l’appel à un courtier vous permet d’obtenir un financement avantageux de votre projet.

Il existe des courtiers en agence et en ligne. Pour choisir votre courtier, il convient de vous renseigner sur son activité. En effet, certains courtiers ont habitude de travailler avec les mêmes banques. Cela leur permet de bénéficier de taux négociés intéressants, mais cela diminue la concurrence entre banques. Si la proposition de financement du courtier ne vous convient pas, vous ne serez pas facturé(e) de frais de courtage. Il en est de même si vous décidez d’abandonner votre projet.

Il est également possible de comparer les offres de crédits immobiliers directement en ligne :

Outre le crédit traditionnel dans un établissement bancaire, vous pouvez accéder, sous conditions de ressources, à des dispositifs de financement de projets immobiliers. Ces dispositifs vous permettent de faciliter vos projets d’achat immobilier.

Pour bénéficier à ces dispositifs de soutien au financement de crédit immobilier, vous devez être éligible en répondant à des critères précis.

Les dispositifs réglementés par l’État sont :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : Cette aide accordée, sous conditions de ressources et de localisation du logement acheté, consiste au paiement des intérêts par l’État. Vous pouvez financer jusqu’à 40% de l’achat ou la construction de votre résidence principale avec ce prêt à taux très avantageux.
• Le prêt d’accession sociale (PAS) : Ce prêt est accordé aux foyers avec revenus modestes sous conditions de ressources et localisation du logement. Le PAS est cumulable avec le prêt à taux zéro, mais vous ne pouvez pas le cumuler avec un crédit traditionnel bancaire.
• Le prêt épargne logement : Vous pouvez obtenir un prêt immobilier à taux réduit d’un montant maximum de 92 ooo euros si vous clôturez votre Plan épargne logement (PEL) ainsi qu’une prime de l’État de 1525 euros si votre PEL était ouvert avant le 1er janvier 2018.
• Le prêt conventionné : Ce prêt, accordé sans condition de ressources, permet de financer jusqu’à 100% de l’achat ou de la construction de votre habitation principale.  Le taux est fixe ou variable et est plafonné selon la durée du prêt à un maximum variant de 2,75% à 3,20%. Ce taux peut donc être plus important que le taux d’un crédit traditionnel.
• Le prêt action logement : Ce prêt à taux 1% peut être accordé aux salariés du secteur privé d’entreprises de plus de 10 salariés.  Ce crédit peut couvrir jusqu’à 30% du projet immobilier.

Il existe également des aides ou des dispositifs avantageux pour financer vos projets immobiliers :

• La location d’accession : Ce dispositif vous permet d’acheter progressivement votre logement après une période de location de ce logement.
• L’achat du logement social : Un logement social peut être acquis sous conditions. Ce type d’acquisition peut être intéressant étant donné un prix de vente généralement inférieur au prix du marché.
• Les aides des collectivités locales : Des initiatives locales existent pour faciliter l’accession à la propriété. Vous pouvez vous renseigner auprès de l’Agence départementale pour l’information sur le logement (ADIL) de votre territoire.

Nous avons consacré un article au crédit immobilier pour une personne handicapée, n’hésitez pas à le consulter si vous êtes dans ce cas.

L’assurance d’un prêt immobilier couvre  les problèmes de santé pouvant entraver le remboursement d’un crédit immobilier :  décès, perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), invalidité permanente totale (IPT) ou partielle (IPP). 

Depuis la loi Lagarde de 2010, vous n’êtes plus obligé(e) de prendre l’assurance de votre crédit immobilier dans votre banque. Celle-ci ne peut plus vous contraindre à accepter son assurance, si vous lui présentez un contrat d’assurance présentant des garanties équivalentes ou supérieures. Il s’agit de la délégation d’assurance prêt immobilier.

Le poids de l’assurance crédit immobilier sur le coût total du crédit contracté est d’autant plus important que les taux d’intérêt sont actuellement faibles. Le coût de l’assurance peut atteindre jusqu’à plus de 25% du coût total du prêt. Négocier son assurance est donc vivement conseillé et la délégation d’assurance est généralement l’option la plus avantageuse.

Depuis 2018, vous pouvez changer votre assurance emprunteur à date d’échéance de votre contrat d’assurance initial en respectant un préavis de deux mois. Vous pouvez donc négocier un contrat d’assurance plus avantageux et vous pouvez changer votre assurance prêt durant toute la durée de remboursement de votre prêt.

Outre les intérêts du capital emprunté et le coût de l’assurance emprunteur, d’autres frais peuvent être négociés lors de votre demande de crédit immobilier :

• Les frais de dossier
• Les frais de remboursement anticipé

Les frais de dossier demandés servent à rémunérer votre banque pour le traitement administratif de votre dossier de demande de crédit immobilier. Votre conseiller bancaire consacre du temps pour étudier votre dossier, s’assurer de la cohérence de votre projet immobilier et de votre profil, rechercher un financement et finaliser le montage du prêt. Il analyse vos dépenses et revenus et évalue le risque de non-remboursement.

Ces frais de dossier varient généralement entre 0,5% et 1,5% du capital emprunté. Les banques fixent souvent un montant plancher et un montant plafond pour ces frais de dossier.

Ces frais sont négociables. Si vous avez un profil intéressant (en couple, en CDI, un apport, un taux d’endettement faible, pas de difficultés bancaires), vous êtes en position de force pour demander une baisse de ces frais de dossier. En effet, la simplicité de votre dossier limitera le temps passé par la banque pour l’étude de votre demande de crédit.

Des banques proposent également des promotions sur ces frais de dossiers à certaines périodes de l’année ou peuvent aussi offrir ces frais de dossier pour attirer de nouveaux clients.

Les frais de remboursement anticipé sont également à prendre en considération. Vous pouvez penser que ces frais sont secondaires, mais il est important de les intégrer dans votre étude comparative des propositions de prêts. Vous pouvez négocier ces frais de remboursement anticipé avec les établissements de crédit en les réduisant ou les annulant. Cette absence de frais ou des frais réduits vous permettront en cas de rentrée d’argent de racheter une partie de votre prêt sans pénalités ou avec des pénalités peu importantes.