Comment devenir propriétaire : les étapes de cette grande aventure
1. Définir son projet et surtout… son budget !
Pour définir votre projet d’achat, et par extension le budget dont vous auriez besoin (et l’enveloppe que vous pouvez réellement avoir), posez-vous quelques questions :
- Préférez-vous acheter un bien immobilier neuf ou ancien ? Plutôt une maison ou un appartement en copropriété ? Quelle surface, combien de chambres ? Avec ou sans jardin ?
- Est-ce que cette habitation sera destinée à être votre propre résidence (principale ou secondaire) ou envisagez-vous de la mettre en location ?
- Avez-vous déjà une préférence pour une région, un département, une ville ou même un quartier spécifique pour cet achat ?
- À combien s’élève votre apport personnel ?
- Quel est le montant que vous êtes en mesure d’emprunter auprès d’une banque sans dépasser le taux d’endettement maximal de 35 % ?
N’omettez pas d’inclure dans votre budget les coûts supplémentaires tels que la taxe foncière et les charges potentielles associées au bien immobilier.
2. Rechercher le bien immobilier adapté au budget prévu
C’est souvent la partie la plus excitante, bien que fastidieuse et chronophage : éplucher les petites annonces sur le web, se rendre dans une agence immobilière pour présenter son projet et se faire accompagner, enchaîner les visites, avoir un coup de cœur (ou pas !)…
Étant donné l’abondance d’offres immobilières, la découverte du bien idéal peut prendre du temps : la patience est de mise !
Devenir propriétaire : quand faire sa demande de prêt immobilier ?
Un petit aparté, car c’est une question qui revient très régulièrement : quand faire une demande de crédit immobilier ? En réalité, vous pouvez vous lancer dans cette procédure à tout moment : dès l’émergence de votre projet pour évaluer votre capacité d’emprunt et éviter de visiter des biens qui sont hors budget ou après le coup de cœur pour lequel vous envisagez de faire une offre d’achat.
Bon à savoir : gardez à l’esprit que cette démarche peut prendre 2 à 3 mois.
3. Négocier (ou pas !) le prix d’achat et faire une offre au vendeur
Si vous avez déniché la propriété de vos rêves, la prochaine étape est de faire une proposition d’achat au vendeur : c’est ce que l’on appelle « faire une offre ». Cette offre peut être au prix indiqué ou, si vous le souhaitez, à un prix inférieur.
Si vous optez pour la négociation, préparez soigneusement vos arguments en amont de la discussion en vous informant sur la dynamique du marché immobilier local. Cela augmentera vos chances de conclure à un prix de vente avantageux. Bien évidemment, le vendeur est libre de refuser votre proposition !
4. Signer le compromis de vente
Un accord sur le prix a été conclu avec le vendeur ? Bravo, vous êtes à deux doigts de devenir propriétaire ! Mais pour ce faire, il va falloir passer devant un notaire afin d’élaborer et de signer le compromis de vente.
Durant cette étape, le vendeur doit fournir au notaire une série de documents justificatifs :
- les plans du bien immobilier ;
- l’acte de propriété ;
- les rapports des diagnostics techniques requis ;
- si le bien est en copropriété, le règlement de celle-ci, les charges courantes, le carnet d’entretien de l’immeuble, les comptes-rendus des assemblées générales ;
- les avis de taxe foncière ;
- etc.
De votre côté, vous devrez remettre au notaire les pièces concernant votre financement, ainsi que vos informations personnelles. S’il n’est pas obligatoire aux yeux de la loi, un dépôt de garantie est, dans la pratique, souvent versé à ce moment de la procédure. Son montant s’élève entre 5 % et 10 % du prix de vente, hors frais de notaires.
Bon à savoir : bien que le compromis de vente établisse un engagement juridique entre vous et le vendeur, un droit de rétractation de 10 jours vous est accordé. Vous pouvez donc vous retirer durant cette courte période et récupérer votre dépôt de garantie en totalité (sous 21 jours).
5. Signer l’acte authentique de vente
La signature de l’acte de vente définitif chez le notaire représente l’ultime étape pour devenir propriétaire d’un bien.
Bon à savoir : une dernière visite est recommandée avant la signature pour vérifier que tout est conforme à ce qui a été noté dans le compromis et que le bien n’a pas subi de dégradations depuis.
La signature de l’acte authentique de vente officialise la transaction. C’est à ce moment que vous réglez l’intégralité du montant de la vente et que vous obtenez les clés de votre nouveau domicile.
Aides achat immobilier : les dispositifs pour devenir propriétaire
Un achat immobilier, c’est l’achat d’une vie. Avec un crédit qui court pendant 20, 25, 30, voire 35 ans, il est tout à fait légitime de vouloir faire quelques économies grâce à différents dispositifs d’accession à la propriété. Faisons un tour d’horizon rapide de ces aides.
➡️ Il existe d’autres dispositifs : nous les avons tous répertoriés dans notre article sur les aides à l’achat d’un logement !
Accès à la propriété : obtenir un crédit immobilier
À présent, abordons le sujet qui fâche : le crédit immobilier ! Nous avons volontairement passé sous silence le mode de calcul de votre capacité d’emprunt tant la thématique est épineuse (et demanderait un article à elle seule !). Toutefois, nous ne vous laissons pas avec cette « patate chaude ».
N’hésitez pas à vous servir de ce calculateur de crédit immobilier gratuit ! Ultra complet, il vous permettra de connaître vos mensualités à partir d’un prix d’achat et d’un taux d’intérêt, de rechercher votre capacité d’emprunt, la durée des remboursements ou encore le taux d’emprunt.
Qui peut souscrire un prêt immobilier pour devenir propriétaire ?
La législation actuelle ne fixe pas de limite d’âge, de condition matrimoniale ou professionnelle pour l’octroi d’un prêt immobilier. En revanche, une certitude : il faut être majeur.
Bien évidemment, sur le terrain, c’est un peu différent. Et pour cause, les banques examineront minutieusement votre situation pour s’assurer de votre capacité à honorer les paiements sur la durée. Il faut donc parvenir à leur présenter un dossier rassurant qui prouve votre sérieux et la bonne tenue de vos finances. Généralement, les critères pris en compte sont toujours plus ou moins les mêmes :
- Le contexte personnel : empruntez-vous seul ou avec un partenaire ? Avez-vous des personnes à charge ? Votre âge vous permet-il de vous engager sur un prêt à long terme ?
- La situation professionnelle : avez-vous un emploi stable ? Si vous êtes à votre compte, votre entreprise est-elle prospère ? Travaillez-vous dans un secteur d’avenir ? Votre revenu a-t-il des perspectives d’augmentation ?
- L’état financier : comment se portent vos finances ? Avez-vous déjà eu des incidents de paiement ? Possédez-vous d’autres emprunts qui pourraient vous exposer au risque de surendettement ?
- Le patrimoine : êtes-vous déjà propriétaire ? Quel est le montant de vos économies ?
En soi, aucun profil n’est exclu si vous parvenez à convaincre la banque de votre fiabilité financière pour devenir propriétaire. Même sans CDI, que vous soyez intérimaire, étudiant ou retraité, c’est possible en valorisant les points forts de votre dossier. Un courtier immobilier peut être aussi un atout précieux : il vous aidera à présenter votre cas de manière efficace pour décrocher le prêt adapté à vos besoins. Mais nous aborderons ce point un peu plus loin.
Zoom sur l’impact des taux d’intérêt sur l’achat immobilier
1 % ou 2 %, qu’est-ce que ça peut bien changer ? Peut-être est-ce une réflexion que vous avez déjà eue ? Pourtant, l’impact des taux d’intérêt sur un achat immobilier est significatif, à la fois pour vous, en tant que futur acquéreur, mais aussi sur la demande, les prix des biens et même l’économie du secteur ! Il nous semblait donc logique de faire un petit point sur le sujet.
Les taux bas rendent les crédits plus accessibles, car ils sont moins coûteux. Par conséquent, cela encourage les acquéreurs à emprunter pour acheter un bien immobilier. Des taux d’intérêt élevés ont l’effet inverse. Des taux d’intérêt bas boostent ainsi la demande. Cependant, cela peut entraîner une augmentation des prix : c’est le principe de l’offre et la demande. Dans cette situation, l’offre (c’est-à-dire le nombre de biens en vente) ne suit pas toujours la demande (c’est-à-dire le nombre de futurs propriétaires). Le prix de l’offre (=des biens) peut donc s’envoler.
Plus concrètement, imaginons que vous souhaitiez emprunter 300 000 € pour acheter une maison. Voici comment le montant de votre mensualité et le coût total du crédit peuvent varier en fonction du taux d’intérêt.
Avec un taux d’intérêt de 1 % sur 20 ans :
- Mensualité : environ 1380 € par mois
- Coût total du crédit : 31 124 €
Avec un taux d’intérêt de 2 % sur 20 ans :
- Mensualité : environ 1518 € par mois
- Coût total du crédit : 64 236 €
Comme vous pouvez le voir, même une petite augmentation du taux d’intérêt peut entraîner une hausse significative de la mensualité et du coût total du crédit. C’est pourquoi il est crucial de surveiller les taux d’intérêt lors de la planification d’un achat immobilier !
Courtier ou pas courtier ?
Choisir entre votre banquier et un courtier immobilier ? Ce peut être un vrai casse-tête pour celles et ceux qui veulent devenir propriétaire ! Faisons donc un point rapide sur le sujet.
Cette décision dépend principalement de vos besoins personnels. Si vous manquez de temps pour comparer les offres bancaires, un courtier peut être une solution efficace. Il collabore souvent avec plusieurs banques et peut envoyer votre dossier à chacune d’elles simultanément, vous laissant ensuite le choix de l’offre la plus avantageuse. Il en va de même si votre situation est atypique, un courtier vous aide à devenir propriétaire en valorisant votre dossier pour dégoter la proposition la plus intéressante pour vous.
En agissant seul, vous vous lancez dans une procédure plus longue, puisqu’il va falloir décrocher plusieurs rendez-vous auprès des divers établissements bancaires… et cela prend du temps !
Bon à savoir : il est aussi possible d’opter pour un compromis en faisant appel à un courtier pour recevoir des propositions écrites de différentes banques, puis de négocier vous-même auprès de votre propre banque actuelle grâce aux offres transmises. Cette dernière pourrait être disposée à s’aligner sur la concurrence pour vous retenir comme client.
Côté négociation, les courtiers ont souvent des accords pré-négociés suivant les profils : cela limite considérablement la marge de manœuvre. Néanmoins, ils peuvent offrir des conditions préférentielles. Traiter directement avec votre banque peut permettre une plus grande flexibilité dans les échanges. Alors, si vous vous sentez l’âme d’un commercial, mieux vaut se lancer seul dans la démarche !
Enfin, par rapport au coût, les honoraires des courtiers, appelés frais de courtage, varient entre quelques centaines d’euros et jusqu’à 1 500 € généralement, mais certains offrent leurs services gratuitement. L’explication : ils sont considérés comme des rapporteurs d’affaires et donc rémunérés par les banques. Les établissements bancaires, quant à eux, appliquent des frais de dossier dont le montant avoisine les 1 000 € en moyenne.
Les documents à fournir pour une demande de crédit immobilier
Pour soumettre votre demande de prêt, plusieurs documents seront exigés pour permettre à l’organisme financier d’analyser votre dossier et de vous faire la proposition la plus pertinente et vous permettre de devenir propriétaire.
Documents relatifs au bien immobilier :
- valeur du bien ;
- nature du projet (acquisition d’un bien neuf ou existant, construction, Vente en l’état futur d’achèvement [VEFA], projet de location, travaux envisagés, etc.) ;
- compromis de vente ou proposition d’achat ;
- plans du bâtiment (dans le cas d’une construction) ;
- contrat de réservation (pour un achat dans le neuf) ;
- emplacement du bien.
Documents concernant votre situation personnelle :
- justificatif d’identité, justificatif de domicile, livret de famille ou convention de pacs (si vous investissez avec un partenaire) ;
- contrat de travail et 3 dernières fiches de paie, dernier avis d’imposition, 3 derniers relevés bancaires ;
- informations sur d’éventuels autres emprunts en cours (crédit à la consommation, prêt immobilier, crédit renouvelable, etc.).
Bien évidemment, cette liste est non-exhaustive : certains établissements peuvent vous demander des pièces complémentaires.
Nos conseils pour décrocher un crédit immobilier au meilleur taux
Décrocher un prêt immobilier, ce n’est pas de la chance ! Comme nous l’avons vu précédemment, il s’agit surtout de convaincre les banques de la viabilité de votre projet et de votre capacité à rembourser votre emprunt sur le long terme. Pour ce faire, voici quelques recommandations !
Tout d’abord, il est primordial de concevoir un projet solide. Votre conseiller bancaire ne doit pas vous voir perdu ou indécis ! Aussi, démontrez que votre demande est le fruit d’une réflexion approfondie :
- Vous avez pris le temps de vous informer sur les mécanismes du crédit immobilier et êtes apte à interpréter une simulation de prêt. Les sites La Finance pour Tous ou Economie.gouv sont particulièrement sérieux et fiables en la matière.
- Vous connaissez suffisamment le marché immobilier local, surtout si vous souhaitez investir dans la pierre. Le site officiel des Notaires peut déjà vous donner des bases sur le sujet.
- Le montant sollicité est judicieusement choisi et s’aligne avec votre capacité de remboursement. N’oubliez pas le simulateur que nous vous présentions plus haut.
- Vous êtes capable d’envisager votre situation financière sur le long terme.
- Votre dossier de prêt est complet et bien préparé. Pensez à toutes les pièces justificatives !
Pour rappel, il n’y a pas de candidat idéal pour devenir propriétaire via un emprunt immobilier, mais chaque situation professionnelle et personnelle a ses avantages. Il faut donc valoriser les atouts de votre profil et mettre en avant vos points forts. Voici quelques exemples :
- En début de carrière, vous avez peu d’économies, mais vos revenus sont promis à une croissance future.
- Sans CDI, vous enchaînez néanmoins les CDD avec succès, votre secteur est en essor, et vous bénéficiez d’une employabilité constante.
- À la retraite, vos ressources sont stables et vous avez déjà bâti un patrimoine conséquent.
- En tant que chef d’entreprise, votre affaire prospère et vos bilans financiers sont positifs depuis au moins 3 années (5 ans, c’est encore mieux !).
Bon à savoir : parfois, il est judicieux de reporter votre projet de quelques mois pour renforcer l’attrait de votre dossier. Ainsi, il sera toujours préférable de soumettre votre demande après avoir sécurisé un contrat de travail, réussi une période d’essai ou stabilisé votre situation bancaire.
Être propriétaire : les frais lors de l’achat d’un logement
Outre le crédit et les intérêts qui vont avec, en tant que futur propriétaire, vous allez devoir supporter d’autres charges. Explications.
Les frais de notaire ou frais d’acquisition
C’est bien à l’acheteur de régler les frais de notaire. Ceux-ci s’ajoutent au prix total de l’achat et s’élèvent à environ 8 % du prix de vente pour un bien ancien, contre 3 % à 4 % pour un bien neuf. Ils sont encadrés par la loi.
Il est parfois possible de négocier les frais de notaires, mais attention votre marge de manœuvre est très limitée.
Bon à savoir : l’ANIL propose un excellent simulateur du montant des frais d’acquisition.
Les frais d’agence
Si vous faites appel à une agence immobilière pour devenir propriétaire, vous devrez régler cette prestation supplémentaire par le biais de frais d’agence. Contrairement aux frais de notaire, ces derniers ne sont pas encadrés au niveau législatif : chaque agence peut donc les fixer librement. Elles constituent un coût additionnel significatif, représentant de 3 % à 10 % du prix de vente, selon les services fournis.
Bon à savoir : certaines agences immobilières choisissent de fonctionner au forfait et non au pourcentage du prix de vente, mais c’est plus rare.
Dans les deux cas, ces frais sont clairement indiqués. Ils peuvent également être intégrés dans le prix de vente sur les affiches d’annonces (c’est la mention FAI pour Frais d’agence intégrés).
Les frais annexes liés au prêt immobilier
Les frais de dossier
Avant l’octroi d’un prêt immobilier, la banque analyse votre dossier de demande. Cela implique du temps et du travail, donc des frais généralement compris entre 500 € et 1 500 € selon les établissements et la complexité de votre projet.
Si vous souhaitez faire appel à un courtier, cela vous permettra de réduire les frais de dossier bancaires. Cependant, n’oubliez que ce professionnel de l’immobilier doit aussi être payé ! Et cela passe par des frais de courtage (même si de nombreux courtiers offrent leurs services gratuitement, car rémunérés par les banques sous forme de commission). Leur montant, lorsqu’ils sont facturés, avoisine généralement les 1 500 €.
Les frais de garantie
En cas de défaillance de votre part (en d’autres termes, si vous ne parvenez plus à rembourser votre emprunt), la banque a besoin d’être protégée. Pour ce faire, elle va vous imposer une garantie. Plusieurs options sont disponibles, telles que l’hypothèque conventionnelle, l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers (ex-IPPD), le nantissement ou le cautionnement. Chacune entraîne des coûts spécifiques.
Assez curieusement, aux yeux de la loi, l’assurance emprunteur n’est pas obligatoire pour un crédit immobilier. Mais la réalité est tout autre puisque, dans les faits, vous ne pourrez pas faire l’impasse sur ces frais : les banques ne vous verseront pas un centime si vous n’êtes pas couvert, et vous ne pourrez pas devenir propriétaire !
En effet, l’assurance emprunteur est une sécurité pour l’organisme qui vous prête de l’argent, car elle garantit le remboursement du crédit en cas d’événements imprévus (accident, maladie longue durée, voire invalidité ou décès).
Bon à savoir : récemment, la législation a évolué et vous autorise à opter pour l’assureur de votre choix (à garanties équivalentes). Vous n’êtes donc plus contraint de souscrire à celle imposée par votre banque.
Le montant de l’assurance emprunteur représente une part importante du coût total de votre prêt immobilier. Il varie selon de nombreux facteurs (votre âge, votre état de santé, le niveau de couverture souhaité, le choix de l’assureur, etc.). Par conséquent, il est essentiel de bien comparer les offres !
Pour aller plus loin :
Aides pour les propriétaires en difficulté
Terminons cet article par un point rapide sur quelques dispositifs réservés aux propriétaires en difficulté financière. Bien évidemment, nous espérons que vous n’en aurez jamais besoin, mais mieux vaut les connaître par prudence.
➡️ Retrouvez tous les autres dispositifs dans notre article sur les aides financières pour propriétaires.
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Depuis 2019, je dédie ma plume aux aides sociales et aux démarches administratives. Mon objectif : vous offrir un maximum d’informations, tout en vulgarisant ce que j’aime appeler « le langage Caf ». Pour que chacun puisse bénéficier des prestations auxquelles il a droit !
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