SOMMAIRE
Comment est fixé l’indice de référence des loyers ?
L’augmentation de votre loyer est limitée par la loi
L’Indice de Référence des Loyers est publié chaque trimestre par l’INSEE (Institut National de la Statistique et des Études Économiques). Cet indice sert à fixer l’augmentation annuelle des loyers que les propriétaires peuvent exiger.
À quoi correspond l’indice des loyers ?
L’IRL a pour but de plafonner l’augmentation du prix du loyer et ainsi il protège le locataire contre de trop fortes hausses d’une année sur l’autre.
Remplaçant l’ICC (Indice du Coût de la Construction) depuis 2008, l’indice de référence des loyers est basé sur la seule évolution au cours des 12 derniers mois des prix à la consommation hors prix du tabac et des loyers.
Le 24 mars 2014, la loi ALUR modifie les dispositions relatives à l’IRL notamment pour ce qui concerne le délai dont dispose le bailleur pour faire une demande de révision du loyer auprès de ses locataires. Désormais, le propriétaire dispose d’un an pour faire sa demande de révision de loyer qui prendra effet au jour de sa demande et qui ne sera donc pas rétroactive.
Quels sont les logements concernés par la révision des loyers ?
L’indice de référence des loyers concerne les logements locatifs au titre de la résidence principale vides ou meublés. Pour que la révision du loyer puisse être demandée par le propriétaire, il faut qu’une clause de révision de loyer soit clairement énoncée dans le contrat de location.
Si tel n’est pas le cas, le loyer ne pourra pas être révisé pendant la totalité de la durée du bail (pour un logement vide la durée du bail est de 3 ans, pour un logement meublé la durée du bail est d’1 an et de 9 mois si le locataire est étudiant).
Tout comprendre de l’indice de référence des loyers
Important : il existe des exceptions. Pour les logements soumis à la loi de 1948, la réévaluation des loyers intervient selon des règles sans lien avec l’IRL. Il en va de même pour les locations touristiques et pour les locaux commerciaux. Concernant les logements sociaux de type HLM, l’augmentation des loyers tient compte de l’IRL mais applique également des règles spécifiques (voir les explications).
Quand est publié l’IRL ? Quand est augmenté votre loyer ?
Quel est le dernier indice de référence des loyers connus ?
Quand votre bail de location prévoit une révision du loyer, celle-ci intervient annuellement à la date clairement mentionnée sur le bail ou par défaut à la date anniversaire de la signature du contrat ou de début du contrat.
Cela se fait en respectant l’évolution de l’indice de référence des loyers qui permet de déterminer précisément l’augmentation maximale autorisée. Pour mieux comprendre, consultez un exemple d’augmentation de loyer.
L’IRL est établi chaque trimestre et publié au Journal officiel. Cette publication a lieu vers le 15 avril pour le 1er trimestre, vers le 15 juillet pour le 2ème trimestre, vers le 15 octobre pour le 3ème trimestre et pour le 4ème trimestre vers le 15 janvier de l’année suivante.
Quel est l’indice IRL 2024 ?
Comme vu précédemment, l’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre. Pour vous donner un aperçu, voici les derniers IRL connus :
| Année | Trimestre | IRL | Augmentation annuelle* | ||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2024 |
Trimestre 1 | 143,46 | + 3,50% | ||||||||||||
| 2023 |
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| 2022 |
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| 2021 |
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| 2020 |
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| 2019 |
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* Comment est déterminée l’augmentation annuelle de votre loyer ? Pour cela, il faut comparer le trimestre concerné par l’augmentation de votre loyer avec le même trimestre de l’année précédente.
Par exemple l’augmentation annuelle est de 3,50% pour le 1er trimestre 2024. Cela correspond à 138,61 pour le 1er trimestre 2023 et 146,46 pour le 1er trimestre 2024, soit une augmentation de 3,50%.
Point important : L’article 12 de la loi sur le pouvoir d’achat du 16 août 2022 prévoit que les révisions des loyers pour le 3ème trimestre 2022 au 1er trimestre 2024 soient plafonnées à une hausse de 3,5%.
Pour connaître les indices de référence des loyers publiés depuis 2006, suivez ce lien.
Quel impact de l’indice INSEE sur le loyer des locataires ?
De combien peut-on augmenter un loyer ?
L’application de l’indice INSSE pour calculer les loyers est soumise à des règles. Afin de bien comprendre l’application concrète de l’indice IRL, prenons un exemple concret.
Pour un contrat ayant débuté au 1er novembre 2022 avec un loyer mensuel de 400€ (hors charges), la première révision du loyer peut avoir lieu par défaut au 1er novembre 2023.
L’indice de référence des loyers pris en compte sera celui du 3ème trimestre de 2022 publié le 15 octobre 2023. Il s’établit à 141,03. Il faut également l’IRL du même trimestre de l’année précédente (3ème trimestre 2022) qui est de 136,27.
Pour savoir de combien votre loyer va augmenter, il faut prendre en compte les éléments suivants :
- Le montant du loyer hors charges, soit 400 euros
- La valeur du dernier IRL publié, soit 141,03
- La valeur de l’IRL du même trimestre de l’année précédente, soit 136,27
Le calcul consiste à multiplier le montant du loyer hors charges par le dernier IRL publié puis à diviser le résultat obtenu par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Un exemple permet souvent de mieux comprendre :
- 400 euros (loyer hors charge) x 141,03 (dernier IRL connu) / 136,27 (IRL de l’année précédente) = 413,97€
- Dans cet exemple, la variation est donc de + 13,97€
Le nouveau loyer appliqué par le propriétaire sera au maximum de 413,97€ pour la période allant du 1er novembre 2023 à fin octobre 2024. Au 1er novembre 2024, une nouvelle réévaluation pourra être faite sur la même base de calcul.
Si le propriétaire a volontairement ou non laissé passer la date de révision du loyer, il peut au cours de l’année faire valoir la réévaluation du loyer qui prendra effet à partir de ce moment. La réévaluation ne peut jamais être rétroactive.
Il est arrivé que l’IRL soit nul ou négatif (4ème trimestre de 2009, 4ème trimestre de 2015 et 2ème trimestre de 2016). Dans ce cas, le propriétaire peut choisir de ne pas ajuster le loyer.
Si le propriétaire n’applique pas la réévaluation du loyer du 1er novembre 2023 à novembre 2024 (des raisons autres que financières peuvent inciter un propriétaire à ne pas augmenter le loyer, comme le désir de fidéliser ses locataires par exemple), le loyer hors charges sera toujours de 400€ pour le calcul du nouveau loyer au 1er novembre 2024.
À noter : pour suivre l’évolution de votre loyer ou pour vérifier la révision de votre loyer, vous pouvez utiliser l’outil mis à votre disposition par l’Institut National de la Consommation. Attention, le simulateur de révision de loyer ne prend en charge que les IRL depuis janvier 2005. Si vous résidez dans un logement social, découvrez la Réduction de loyer de Solidarité.
Comment contester l’augmentation du loyer ? Quels recours ?
Le locataire doit être tenu informé de la réévaluation de son loyer et le propriétaire a tout intérêt à lui en faire mention par courrier recommandé avec accusé de réception de sorte que cette notification ne puisse être contestée. Dans son courrier, le propriétaire devra indiquer le montant du nouveau loyer et le justifier.
Que vous soyez locataire ou bailleur (propriétaire ou agence immobilière), en cas de litige, préférez une solution amiable. Pour cela, commencez par un courrier recommandé avec accusé de réception en précisant l’objet de la contestation et en étayant votre requête. Ce courrier est une étape indispensable si vous devez par la suite engager un recours en justice.
Si vous êtes locataire et souhaitez contester le montant du loyer réévalué en raison d’un calcul inexact ou d’un IRL erroné par exemple, vous trouverez ici un modèle de courrier à adresser à votre bailleur.
Sachez qu’en cas de problèmes liés au logement (que vous soyez locataire ou propriétaire), de menace d’expulsion locative, l’Agence Départementale d’Information sur le Logement peut vous apporter des conseils. Découvrez comment contacter l’ADIL.
Enfin si vous avez une dette locative, n’hésitez pas à contacter votre propriétaire afin de mettre en place un plan d’apurement de cette dette.
En revanche si vous n’êtes pas d’accord avec l’augmentation exigée, vous avez des voies de recours Lire la suite
Crédit photo : © terovesalainen / Adobe
Responsable de la publication, je suis spécialiste des aides sociales et des démarches administratives depuis 2012. La précision et la clarté des informations sont mes priorités.
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