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Que veut dire logement conventionné : définition

Également appelé appartement conventionné, le logement conventionné répond à de nombreux critères et offre de multiples avantages, tant du côté du propriétaire que de celui du locataire.

Pour donner une définition du logement conventionné, il suffit de s’appuyer sur son nom : il s’agit d’un logement locatif dont le propriétaire a signé une convention (une espèce de contrat) avec l’État.

De ce fait, il doit respecter certaines règles :

• Le montant du loyer est plafonné suivant la zone géographique du bien
• Les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources (consultable dans ce paragraphe)
• Le bien ne peut pas être loué à des membres de la famille du propriétaire (conjoint, enfants, parents, etc.)
• La location est établie pour une durée minimale de 6 ans (ou 9 ans en cas de travaux)

En échange, le propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux.

 

Quels sont les différents types de logements conventionnés ?

Il existe deux types de conventions pour les logements. La première est une convention liée à l’APL pour la CAF et la seconde concerne l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (Anah).

 

Le logement conventionné APL

Il est aussi appelé logement conventionné CAF. Dans ce cas, le propriétaire signe une convention avec le préfet du département.

L’État prend alors en charge une partie du loyer en reversant l’Aide Personnalisée au Logement (APL) directement au bailleur. Le locataire n’aura plus qu’à payer le solde.

 

Les logements concernés par la convention de l’Anah

Dans ce cas, le propriétaire établit un contrat avec l’Agence Nationale de l’Habitat (Anah) et pourra bénéficier de déduction fiscale sur ses revenus fonciers.

Cette dernière varie suivant le niveau de ressources des locataires :

• Pour un loyer « très social » ou « social » : entre 50% et 70%
• Pour un loyer « intermédiaire » : entre 15% et 30%

 

Logement conventionné ou non, comment savoir ?

Lorsque l’on signe un contrat de location, il n’est pas forcément précisé à l’oral lors de la signature s’il s’agit d’un logement conventionné ou non.

Mais rassurez vous. Si vous souhaitez savoir si votre habitation (maison ou appartement) est conventionné, c’est très simple :

• Demandez à votre propriétaire ou à l’agence immobilière qui s’occupe de la gestion locative de votre logement
• Consultez votre bail : si le bien est conventionné, cela sera noté

 

Quel est le plafond de ressources des logements conventionnés ?

Les logements conventionnés sont séparés en 3 catégories distinctes dont le montant du loyer varie suivant les ressources du locataire :

• Les logements à loyer très social
• Les logements à loyer social
• Les logements à loyer intermédiaire

Vous pouvez consulter ci-dessous le plafond de ressources vous correspondant à ne pas dépasser pour bénéficier d’un logement conventionné.

 

Plafond de ressources des logements à loyer très social 2023

 

Quelles sont les limites de ressources des logements à loyer social 2023 ?

 

Le plafond de ressources des habitations à loyer intermédiaire

Pour obtenir un appartement conventionné à loyer intermédiaire, le locataire est soumis à un plafond calculé notamment sur la localisation du bien. Pour savoir dans quelle zone se situe votre logement, n’hésitez pas à vous servir du simulateur de zonage.

Attention, si vous habitez Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, La Polynésie Française, la Nouvelle-Calédonie ou Wallis et Foutouna, renseignez-vous auprès de l’Anah.

 

Quel est le montant d’un loyer conventionné ?

Pour le locataire, le principal avantage des appartements conventionnés est leur loyer plus bas que les prix du marché. Et pour éviter tout abus, ces derniers sont plafonnés et fixés dans la convention entre le propriétaire et l’État.

 

Calcul du montant du loyer initial

Le propriétaire d’un logement conventionné peut choisir librement le montant de son loyer, à condition qu’il respecte la limite maximale inscrite dans la convention avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat). Chaque année, ce montant peut changer suivant l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

Le loyer initial d’un appartement conventionné ne doit pas dépasser un montant maximal mensuel par mètre carré de surface habitable fiscale.

Ce montant fluctue suivant :

• Le type de loyer (très social, social ou intermédiaire)
• La localisation du bien (zonage)

Loyer par mètre carré applicable en 2023

Ces montants sont ceux définis au niveau national, mais il arrive que l’Anah établisse localement des montants inférieurs.

 

Convention logement : le loyer peut-il augmenter ?

À la fin du bail, le propriétaire peut tout à fait augmenter le montant de son loyer. Cependant, il doit respecter certaines règles, notamment une notification au locataire au moins 6 mois avant la fin du contrat de location (par lettre recommandée, avec avis de réception ou remise en main propre).

En outre, le propriétaire doit également justifier cette hausse par rapport aux logements comparables du voisinage. Pour cela, il doit apporter plusieurs références :

• Au moins 6 références si l’habitation se situe dans une agglomération de plus de 1 million d’habitants
• Au moins 3 références pour les autres communes

 

Les avantages d’un appartement ou maison conventionné

Les logements conventionnés APL ou Anah ont leurs avantages et leurs inconvénients, que ce soit pour le locataire ou le propriétaire. Mais ce n’est pas la seule solution !

En tant que locataire d’un appartement conventionné, vous bénéficiez de :

• Une habitation au loyer mensuel bas et proportionnel à vos ressources
• De l’Aide Personnalisée au Logement (bien qu’elle soit versée directement auprès du propriétaire)

Cependant, inutile de se focaliser sur les logements conventionnés APL ! En effet, il est plutôt rare de dénicher ce type d’habitation dans le privé (ils sont plutôt réservés au parc immobilier HLM pour la plupart).

Mais surtout, sachez que si vous êtes éligible à une aide au logement, le fait de ne pas réussir à trouver un logement conventionné CAF ne vous empêche pas de recevoir des aides. Vous pourrez notamment percevoir l’Allocation de Logement Social (ALS) qui est aussi avantageux que le calcul de l’APL. Sachez que si vous effectuez une simulation à l’APL, vos droits à l’ALS seront également simulé. Notez tout de même que dans certains cas le montant estimé par la simulation peut être différent du montant de l’APL réellement perçu (en savoir plus).

Si vous souhaitez malgré tout faire une demande de logement conventionné, rapprochez-vous de votre mairie ou de l’ADIL (Agence Départemental pour l’Information sur le Logement) de votre région.

Vous êtes propriétaire ? Mettre votre logement en convention peut être la bonne solution car :

• Le risque de loyer impayé est fortement réduit (notamment pour les appartements conventionnés APL)
• Les déductions fiscales peuvent être particulièrement intéressantes si vous êtes lourdement imposé

Cependant, c’est aussi un système qui a ses inconvénients :

• La durée de convention est longue, entre 6 et 9 ans suivant les cas
• Il est impossible de rompre le bail pendant toute la durée du contrat (hors retards répétés de paiement de loyer, troubles de voisinage récurrents, absence d’entretien) et cela oblige à passer par le tribunal de proximité
• En cas de vente du bien pendant la durée de la convention, vous devrez rembourser les subventions versées par l’Anah

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Crédit photo : © KB3 / Adobe

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