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Comprendre la composition pour mieux négocier les frais de notaire
En France, lors d’un achat immobilier, des frais de notaire obligatoires viennent se greffer au budget de l’acheteur (sauf rares cas exceptionnels où c’est le vendeur qui les prend à sa charge). Les frais de notaire ne sont pas les mêmes en fonction de la nature du bien cédé : ils représentent un total de 2 % ou 3 % du prix total d’achat d’un bien neuf, et 7 % ou 8 % pour un bien plus ancien.
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, ces frais ne correspondent pas uniquement au salaire du notaire, mais comprennent aussi d’autres éléments. Et c’est bien cela qui bloque quand on parle de négocier les frais de notaire : certains de ces éléments ne sont tout simplement pas négociables ! Explications.
Les frais de débours
Le notaire effectue des formalités administratives pour le compte du vendeur et de l’acheteur lors de la vente d’un bien immobilier. Il doit notamment fournir à l’administration des pièces originales : plan cadastral, relevé topographique, etc.
Cette démarche engendre des frais que l’on appelle débours. Ils ne représentent qu’une faible part des frais de notaire puisque leur montant varie entre 250 € et 650 €, et dépasse rarement les 700 €. En outre, et c’est ce qui nous intéresse dans cet article, leur tarification est fixe : il n’est donc pas possible de négocier !
Les droits de mutation
Aussi nommés taxe de publicité foncière, les droits de mutation représentent la plus grosse part des frais de notaire, mais ils ne dépendent pas du notaire : ils sont fixés par l’administration et seront reversés au fisc. Par conséquent, il est bien évidemment impossible de les négocier.
Bon à savoir : les droits de mutation sont calculés en fonction du prix d’achat et de l’ancienneté du bien. Pour un bien neuf (c’est-à-dire qui a 4 ans maximum et qui n’a jamais été revendu), l’acheteur paie 0,715 % de taxe de publicité foncière. Pour un bien ancien, ces droits sont plus élevés et compris entre 5,090 06 et 5,806 65 % du prix de vente.
La contribution de sécurité immobilière
Autre taxe qui ne fait que transiter par le notaire : la contribution de sécurité immobilière.
Depuis 2013, cette taxe sert à payer le chef du service du bureau des hypothèques, autrefois appelé le conservateur des hypothèques. Elle est égale à 0,10 % du prix du bien immobilier vendu ou à 15 € au minimum. Ainsi vous l’aurez compris, impossible de négocier.
La rémunération du notaire
Les émoluments du notaire sont dépendants du montant du bien vendu et suivent un barème dégressif. En d’autres termes, cela signifie que la rémunération est la même pour tous les notaires et pour tous les types d’actes (par exemple : vente d’une maison, établissement d’un testament, etc.), quelle que soit sa localisation.
Pour vous donner un ordre d’idée, pour les logements à plus de 100 000 €, la rétribution du magistrat est d’environ 1,2 % du prix de vente.
La bonne nouvelle ? Vous avez une marge de négociation sur cette partie des frais de notaire !
Négociation frais de notaire : un exemple chiffré de vente d’un appartement ancien
Prenons un exemple concret pour y voir plus clair. Il s’agit de l’achat d’un appartement de 200 000 € dans l’ancien.
Les frais de notaire sont constitués ainsi :
- Les frais de débours d’un montant de 700 €.
- Les droits de mutation qui correspondent à 5,80 % du prix du bien, soit 11 600 €.
- La contribution de sécurité immobilière correspondant à 0,10 % du prix du bien, soit 200 €.
- La rémunération du notaire qui est calculée selon une grille tarifaire fixe, soit 2 200 €.
- Pour un total de 14 700 €.
La seule partie « négociable » est la rétribution du notaire, soit la part correspondant à 2 200 €.
Négocier les frais de notaire : les astuces pour réduire au maximum la facture
Vous l’aurez compris : il n’est pas vraiment possible de réduire les frais de notaire, car ils sont principalement constitués de taxes qui vont à l’État, et celui-ci ne renoncera pas à ses recettes fiscales. Toutefois, il existe des moyens de diminuer le montant total de l’ensemble de ces frais.
Déduction du montant des meubles des frais de notaires
Pour réduire les frais de notaire, il existe un premier moyen consistant en la déduction de la valeur des meubles du prix de vente du bien immobilier. En effet, les frais de notaire sont bien calculés sur la valeur de ce bien, et pas sur celle des meubles qui l’accompagnent. Ainsi, si le vendeur cède le logement avec certains meubles, il faut estimer la valeur de ces meubles et la soustraire du prix. Cela permet, mathématiquement, de diminuer la base de calcul des frais de notaire.
Toutefois, certaines conditions doivent être respectées pour que cette déduction soit acceptée :
- Le montant des meubles ne doit pas dépasser 5 % du prix du bien. Par exemple, pour un bien de 600 000 €, on peut déduire jusqu’à 30 000 € de meubles et les frais de notaire seront, par conséquent, calculés sur 570 000 €.
- Les meubles doivent être réels et identifiables. En pratique, il s’agit des meubles d’ornement, dits meublants, comme les tables, les chaises, les placards, la literie, les tableaux, etc. L’électroménager, comme la hotte, le four, le lave-vaisselle, les radiateurs, les climatiseurs, etc., peut aussi être déduit. Il en va de même pour le mobilier extérieur, comme le salon de jardin, la tondeuse, les accessoires de piscine, etc.
- Les meubles ne doivent pas être attachés à perpétuelle demeure, c’est-à-dire qu’ils doivent pouvoir être enlevés sans endommager le bien. Par exemple, on ne peut pas déduire les sanitaires, une cheminée, un miroir scellé, des meubles sur mesure, une bibliothèque intégrée, un coffre-fort encastré, etc.
Négociation frais de notaire : déduction des frais d’agence
Une autre astuce est de déduire les frais d’agence du prix de vente d’un bien immobilier, comme pour les meubles. Cela est possible si le contrat signé avec l’agence prévoit que la commission est à la charge de l’acquéreur, ou si elle a été mandatée par l’acheteur pour trouver le bien. Considérés comme une prestation de service et non comme une valeur ajoutée au bien immobilier, cela permet de réduire la facture.
Acheter de l’immobilier neuf
Nous l’avons brièvement évoqué dans la première partie de cet article, mais les frais de notaire d’un bien neuf sont moins élevés que ceux d’un bien immobilier ancien.
Pour rappel, un bien immobilier neuf (qui a donc moins de 5 ans et qui n’a jamais été vendu) est taxé entre 2 % et 3 %, contre 7 % à 8 % pour un bien immobilier ancien. Par conséquent, il est plus intéressant de miser sur le neuf plutôt que l’ancien pour diminuer les frais de notaire.
Remise sur les émoluments des notaires grâce à la loi Macron de 2016
La loi Macron de 2016 a réduit le montant des émoluments que les notaires perçoivent lors d’une transaction immobilière. Cette baisse est automatique et concerne tous les professionnels.
Concrètement, un taux plus bas est appliqué sur les différentes tranches du prix de vente :
- Jusqu’à 6 500 €, le taux des émoluments du notaire est de 3,87 % au lieu de 3,945 %.
- Entre 6 501 à 17 000 €, le taux est de 1,596 % au lieu de 1,627 %.
- De 17 001 € à 60 000 €, le taux est de 1,064 % au lieu de 1,085 %.
- À partir de 60 001 €, il est de 0,799 % au lieu de 0,814 %.
La réduction obtenue sur le montant total de la transaction est minime et ne dépasse pas quelques dizaines d’euros dans la plupart des cas.
Encore plus intéressant : la même loi Macron a aussi instauré la possibilité de réduire de manière facultative des frais de notaire (c’est-à-dire les émoluments).
Toutefois, il faut respecter certaines conditions pour que cette réduction soit accordée :
- Si le notaire fait une remise à un de ses clients, il doit faire la même remise à tous les autres clients de son étude.
- La remise porte sur le montant des honoraires du notaire uniquement (et non pas sur les différentes taxes comme les frais de débours ou les droits de mutation).
- Le pourcentage de cette remise est de 10 %, mais peut aller jusqu’à 40 % selon la nature de l’acte à rédiger.
- La transaction immobilière doit avoir une valeur supérieure à 150 000 euros. Et seule la partie au-delà des 150 000 euros bénéficie de la remise de 10 %.
Les négociations peuvent être difficiles, mais vous pouvez toujours essayer de demander. N’hésitez pas non plus à prendre contact avec plusieurs notaires pour discuter de leur rémunération et ainsi pouvoir négocier : jusqu’à la rédaction de l’acte du compromis de vente, chaque consultation est gratuite.
Aides et subventions proposées par l’État pour l’acquisition d’un logement
Comme nous venons de le voir dans cet article, négocier les frais de notaire est donc délicat et difficile. Mais il est encore possible de faire baisser la facture grâce aux différentes aides et subventions proposées par l’État comme :
- La TVA à taux réduit : c’est un dispositif fiscal qui permet de bénéficier d’un taux de TVA de 5,5 % au lieu de 20 % lors de l’achat d’un logement neuf. Pour en tirer parti, il faut notamment respecter certaines conditions liées à la localisation du logement (zones d’aménagement et de rénovation urbaine — ANRU — et Quartiers prioritaires de la politique de la ville — QPV –) et des plafonds de ressources des futurs propriétaires.
- L’exonération temporaire de taxe foncière : durant les deux années qui suivent l’achèvement de la construction d’un bien neuf, vous pouvez profiter d’une exonération de la taxe foncière. Cette exonération est possible à partir du premier jour de l’année suivant la fin des travaux.
- Le PTZ : il permet un financement partiel de l’achat d’une résidence principale, sans payer d’intérêts ni de frais de dossier. Mais pour en bénéficier, vous devez respecter de nombreux critères d’éligibilité (ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années, se plier à des conditions de ressources, etc.).
- déduire le montant des meubles ;
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Crédit photo : © emlilou21 / Adobe
Depuis 2019, je dédie ma plume aux aides sociales et aux démarches administratives. Mon objectif : vous offrir un maximum d’informations, tout en vulgarisant ce que j’aime appeler « le langage Caf ». Pour que chacun puisse bénéficier des prestations auxquelles il a droit !
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