Restitution du dépôt de garantie : délais, retenues et recours en cas de litige
SOMMAIRE
Quel est le délai de restitution de votre caution ?
Le propriétaire dispose de 2 mois maximum
Lorsque vous quittez un logement, vous devez établir avec votre propriétaire un état des lieux de sortie. En cas de litige entre les 2 parties, il est possible de contester l’état des lieux, pour cela, faites bien attention à ne pas signer l’état des lieux de sortie si vous n’êtes pas en accord avec votre bailleur.
Vous devez également rendre les clés du logement à votre bailleur / propriétaire. Le délai de restitution de votre caution démarre à partir de cette date, et non à la date de fin du bail.
Voici les différents cas de figure qui influent sur le délai pour rendre une caution locative :
- Délai de deux mois si des travaux sont à effectuer dans le logement après la remise des clés (à condition que vous soyez à l’origine de la dégradation et non pas une usure normale)
- Délai de deux mois en cas de loyers ou factures impayés : Les loyers dus (ainsi que les éventuelles majorations) seront alors déduits du montant rendu. Si le montant dû est supérieur au montant de votre caution, vous devrez alors payer la somme restante dans un délai d’un mois.
- Un mois si l’état du logement est strictement identique que lors de l’arrivée : Dans ce cas, vous ne devez avoir aucun arriéré de loyer ou de charges. Si vous avez des factures en retard, le délai passe à 2 mois.
- Vous avez loué un logement dans une copropriété : Dans ce seul cas particulier, le propriétaire est autorisé à conserver 20% du montant total de votre caution locative pour la régularisation annuelle des charges. À compter de l’acceptation définitive de l’arrêté annuel des comptes, il dispose d’un mois pour vous restituer votre dépôt de garantie, après éventuelles déductions des charges restantes dues (ceci conformément à la Réponse Ministérielle JOAN du 16/03/2004 – p.2063).
- Colocation où chaque colocataire a signé un bail individuel et versé un dépôt de garantie : Dans ce cas, chaque colocataire récupère le montant qu’il a versé lors de son départ, dans les délais correspondant à sa situation (1 mois si pas de travaux à prévoir, 2 mois si loyers en retard où travaux à effectuer …).
- Colocation où l’ensemble des colocataires a versé un dépôt de garantie couvrant la totalité du logement et a signé un bail collectif : Celui-ci ne sera alors restitué qu’au moment du départ du dernier colocataire. À charge au colocataire sortant de réclamer sa quote-part aux autres habitants ou de demander un versement du même montant à son remplaçant.
C’est à partir de cet état des lieux sortant et des éventuels loyers et charges impayés que va être défini le montant du dépôt de garantie à rendre ainsi que le délai laissé au propriétaire pour vous le restituer. Pensez à informer votre bailleur de votre nouvelle adresse (il peut être utile d’opter pour la réexpédition du courrier).
À noter que les délais pour rendre une caution sont les mêmes si vous quittez un logement social. L’organisme dispose de 2 mois maximum pour vous la restituer.
Si vous avez opté pour un bail mobilité pour votre location, sachez que vous n’avez pas versé de dépôt de garanti à votre bailleur. Cela ne dispense tout de même pas d’effectuer un état des lieux de sortie.
Les retenues possibles avant restitution du dépôt de garantie
Afin de récupérer l’intégralité de votre dépôt de garantie lorsque vous quittez un logement, vous devez donc vous assurer de le rendre dans un état conforme à l’état d’entrée dans les lieux. Vous devez également être à jour dans le paiement de vos loyers et vos charges.
Dans le cas contraire, votre propriétaire est en droit de retenir une partie du montant de votre dépôt de garantie pour rembourser les sommes dues. Cependant, les retenues effectuées sur une caution locative doivent répondre à certaines obligations de la part du bailleur / propriétaire :
- Les travaux à effectuer doivent être clairement spécifiés dans votre état des lieux sortants : Ils doivent également être attestés par des photos (jointes à l’état de sortie) et un constat d’huissier. Le bailleur devra alors demander des devis pour effectuer les réparations. Seule la somme correspondant au montant des travaux pourra être déduite de votre dépôt de garantie. Si le montant des travaux est inférieur au montant de votre caution, la somme restante vous est due.
- Les loyers ou les charges dus sont déduits de votre dépôt de garantie avant sa restitution (ainsi que les éventuelles majorations). Là encore, chaque déduction doit être justifiée par une copie des rappels ou mises en demeure de payer.
Attention, l’inverse n’est pas permis non plus : vous ne pouvez pas décider d’arrêter de payer votre dernier loyer pour compenser la caution que vous craignez de ne pas récupérer. Cette pratique reste illégale, même en cas de litige avec votre propriétaire, et peut vous exposer à des poursuites.
La caution locative ne peut pas financer des travaux qui seraient liés à la vétusté naturelle du bien. Il est donc très important de bien compléter l’état des lieux lors de votre arrivée afin que des travaux ne puissent pas vous être facturés injustement au moment de votre départ.
Tout montant déduit de votre dépôt de garantie doit être justifié par des documents attestant de la somme due (devis, état des lieux, courrier de rappel pour les loyers ou charges impayés …). Si aucun justificatif ne vous est fourni, vous êtes en droit de les réclamer à votre propriétaire.
Remboursement caution : Quels sont vos recours en cas de litige ?
Le remboursement de votre dépôt de garantie varie entre 1 et 2 mois après la remise de clés. En cas de litige à propos de la restitution de votre caution locative, vous êtes en droit :
- D’adresser à votre propriétaire une mise en demeure de vous restituer votre dépôt de garantie sous 8 jours à compter de la date d’envoi de votre courrier (voir modèle ci-dessous). Si votre logement est couvert par la garantie Visale, retrouvez les coordonnées de Visale pour signaler les dégradations à la fin du bail.
- De demander des intérêts de retard à votre bailleur (10% du loyer hors charges par mois de retard)
- De saisir la justice pour la résolution amiable ou judiciaire de votre litige
Si le terme de « caution locative » est couramment employé, ce terme est inexact d’un point de vue juridique. En effet, la « caution » est une personne qui garantit au bailleur le recouvrement de loyers impayés. Lors d’une procédure de recours en cas de litige, il est donc préférable de parler de « dépôt de garantie ».
1/ Mise en demeure de procéder au remboursement de la caution logement
Votre propriétaire refuse de vous rendre la caution, ne justifie pas ses retenues ou le délai de restitution de votre caution est dépassé. Avant toute action en justice, vous devez lui adresser une mise en demeure de payer ou de justifier ses retenues.
Ce courrier, envoyé en recommandé avec accusé de réception, devra être accompagné de tout document pouvant justifier votre demande.
Voici un modèle de mise en demeure pour demander la restitution de votre dépôt de garantie :
2/ Demande d’intérêts lorsque le délai pour rendre la caution est dépassé
En cas de retard pour la restitution de votre caution locative, vous êtes en droit de réclamer des intérêts. Ces intérêts représentent 10% de votre loyer hors charges par mois de retard.
Prenons un exemple concret :
Vous payiez un loyer de 500€ hors charges pour la location de votre ancien logement. Votre ancien propriétaire a deux mois de retard par rapport à la date légale de restitution de votre caution.
Vous êtes alors en droit de lui demander 100€ d’intérêts en plus de votre caution locative (500€ de loyer hors charges x 10% d’intérêts x 2 mois de retard).
Attention : Ces intérêts ne peuvent pas être réclamés si le retard est dû à une faute de votre part. En effet, si vous refusez de communiquer vos nouvelles coordonnées ou que vous donnez une adresse erronée à votre ancien bailleur, celui-ci ne peut pas être tenu pour responsable d’un retard dans la restitution de votre caution locative. L’article 22 de la loi Alur précise qu'”À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile”.
3/ Saisir la justice en cas de non-restitution de votre caution locative
Dans le cas où, malgré la mise en demeure, votre litige avec votre propriétaire persiste, d’autres recours sont possibles :
- Contacter la Commission Départementale de Conciliation : Cette commission, dont la consultation est gratuite, vous accompagnera pour trouver une solution amiable à votre litige.
- Faites appel au Conciliateur de Justice : Il pourra vous aider à restaurer le dialogue avec votre ancien propriétaire pour régler au mieux votre différend.
- Saisir le Tribunal judiciaire de votre domicile : pour une demande inférieure à 5 000 €, vous devrez remplir une requête aux fins de saisine du juge des contentieux de la protection (Cerfa n°16041*02) et la déposer au greffe du tribunal judiciaire. Votre demande doit intervenir dans un délai de 3 ans à compter de la date d’état des lieux sortant. La procédure est gratuite, mais les frais annexes (avocat, constat d’huissier, etc.) resteront à votre charge. Vous pouvez cependant faire une demande d’aide juridictionnelle (voir les infos).
Des aides existent pour payer le dépôt de garantie
Différents dispositifs existent afin de vous aider à vous installer dans un logement et notamment concernant le dépôt de garantie à verser lors de la location d’un logement et également pour se porter caution en cas d’impayés de loyer :
- L’avance Loca Pass : permet de bénéficier d’un prêt à taux 0 afin de financer partiellement ou totalement la caution demandée par le bailleur
- Le FSL (Fonds de Solidarité au Logement) : prise ne charge du dépôt de garantie te le FSl peut se porter garant auprès de votre bailleur
- La Garantie Visale : il s’agit d’une garantie en cas de non-paiement des loyers auprès de votre bailleur
- Action Logement aides financières : de nombreux dispositifs peuvent vous venir en aide lors d’une location, d’un achat immobilier ou de travaux de rénovation
- Dossier Facile : en amont de la location, ce service gratuit vous aide à présenter un dossier locataire complet pour rassurer le propriétaire
Questions fréquentes sur la restitution du dépôt de garantie
Voici les réponses aux questions complémentaires que se posent le plus souvent les locataires sur la restitution de leur dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie est-il le même montant en location vide et meublée ?
Non. Pour une location vide, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges. En meublé, il peut atteindre deux mois. Aucun dépôt de garantie n’est en revanche autorisé dans le cadre d’un bail mobilité, quelle que soit la durée du contrat.
Que devient ma caution si mon propriétaire vend le logement avant mon départ ?
En cas de vente ou de donation du logement en cours de bail, c’est le nouveau propriétaire qui devient responsable de la restitution du dépôt de garantie. Il doit respecter les mêmes délais légaux d’un ou deux mois à compter de la remise des clés.
Combien de temps ai-je pour agir en justice si ma caution n’est pas restituée ?
L’action en restitution du dépôt de garantie se prescrit par trois ans à compter du jour où vous avez rendu les clés. Passé ce délai, vous ne pourrez plus réclamer la somme, même si le retard de votre propriétaire est avéré.
Comment prouver la date de remise des clés à mon propriétaire ?
La date la plus fiable est celle de l’état des lieux de sortie signé par les deux parties. À défaut, privilégiez une remise en main propre contre décharge datée et signée, ou un envoi en lettre recommandée avec accusé de réception.
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Crédit photo : © Richard Villalon / Adobe
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